Situasi ekonomi yang sedang sulit membuat usaha yang sedang dirintis
tak berjalan sesuai harapan. Terkadang kondisi itu membuat kita terpaksa
menjual aset kita untuk menambah modal usaha. Salah satunya aset tanah
atau properti lainnya. Namun, jangan lupa. Dalam transaksi penjualan
tanah itu ada kewajiban pajaknya yang harus disetorkan untuk negara. Apa
saja aspek pajak dalam transaksi jual-beli tanah, dan bagaimana
cara menghitungnya?
Secara umum, ada tiga jenis pajak yang akan muncul dari sebuah
transaksi jual-beli tanah, yakni :
1. Pajak Penghasilan (PPh) Final, yang dikenakan kepada si
penjual
2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), yang dikenakan
kepada pembeli
3. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
Namun, tidak semua pembelian tanah dibebankan PPN. Hanya tanah yang
digunakan sebagai usaha dan memperoleh keuntungan saja yang dikenakan
PPN.
Mengutip laman resmi Direktorat Jenderal Pajak (DJP) pada Kamis
(11/8/22), pengenaan PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah
dan/atau bangunan diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun
2016.
Sementara aturan turunannya adalah Peraturan Menteri Keuangan (PMK)
Republik Indonesia Nomor 261/PMK.03/2016 tentang Tata Cara Penyetoran,
Pelaporan, dan Pengecualian Pengenaan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan
dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan, dan Perjanjian
Pengikatan Jual Beli Atas Tanah dan atau Bangunan Beserta
Perubahannya.
PPh Final
Pada PP Nomor 34 Tahun 2016 dijelaskan, atas penghasilan yang diterima
atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah
dan/atau bangunan atau perjanjian pengikatan jual beli atas tanah
dan/atau bangunan beserta perubahannya, terutang PPh yang bersifat
final.
Tarif PPh itu ada tiga lapis, yakni: 2,5 persen, 1 persen, dan 0
persen. Besaran tarif itu tergantung dari jenis transaksinya, yang
kemudian dikenakan dari jumlah bruto nilai pengalihan.
Tarif 2,5 persen
Dikenakan untuk transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan
selain pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah
Sederhana (RS) atau Rumah Susun Sederhana (RSS) yang dilakukan oleh
Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah
dan/atau bangunan.
Tarif 1 persen
Untuk transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa RS
dan RSS yang dilakukan oleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan
pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Tarif 0 persen
Untuk transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada
pemerintah, badan usaha milik negara yang mendapat penugasan khusus dari
pemerintah, atau badan usaha milik daerah yang mendapat penugasan khusus
dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang yang
mengatur mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan
umum.
Contoh perhitungannya, misalnya untuk tarif 2,5 persen seperti poin
pertama. Sebidang tanah diperjualbelikan senilai Rp 400 juta, maka
besarnya PPh adalah, tarif pajak 2.5 persen x Rp 400 juta=Rp 10
juta.
Sebagai catatan, sesuai Pasal 6 huruf a PP Nomor 34 Tahun 2016,
ada pengecualian kewajiban pembayaran atau pemungutan PPh bagi orang
pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak
(PTKP) yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan
jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp 60 juta dan bukan merupakan
jumlah yang dipecah-pecah.
Berdasarkan aturan ini, Wajib Pajak tadi dikecualikan dari
pengenaan PPh Final, tetapi ada prosedur yang harus dilakukan, yakni
harus mendapatkan Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh atas penghasilan dari
pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan atau perjanjian pengikatan
jual beli atas tanah dan/ atau bangunan beserta perubahannya.
BPHTB
Selanjutnya adalah aspek pajak BPHTB. Peraturan mengenai pengenaan
BPHTB dapat dilihat pada Undang-Undang nomor 20 tahun 2000 tentang
Perubahan atas UU nomor 21 tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas
Tanah dan Bangunan.
Besarnya tarif BPHTB adalah 5 persen dari Nilai Jual Objek Pajak
(NJOP) yang sudah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
(NPOPTKP). Nilai dari NJOP pada tiap wilayah biasanya tidak sama, sesuai
dengan kondisi setempat.
Contoh kasusnya, sebuah tanah diperjualbelikan seharga Rp 300
juta memiliki nilai NPOPTKP sebesar Rp100 juta. Maka nilai BPHTB adalah,
tarif BPHTB 5 persen x (Rp300 juta – Rp 100 juta). Jadi, 5 persen x Rp
200 juta = Rp 10 juta.
Penyerahan tanah dan/atau bangunan dengan tujuan diperjualbelikan
, sebagaimana diatur dalam Pasal 4 ayat (1) huruf a Undang-Undang PPN.
Misalnya, PT A bergerak di bidang real estate dengan kegiatan utama
penjualan tanah dan bangunan, dan telah dikukuhkan sebagai PKP.
Atas transaksi penjualan tanah dan bangunan oleh PT Bangun Baru
dikenai PPN berdasarkan Pasal 4 ayat (1) huruf a Undang-Undang PPN.
Adapun tarif normalnya adalah 11 persen sesuai UU terbaru. Misalnya,
sebuah tanah diperjualbelikan senilai Rp 400 juta, maka besarnya PPN
yang ditanggung adalah tarif PPN 11 persen x Rp 400 juta = Rp 44
juta.
